Contratti Locazione

 

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Riferimenti Normativi

La legge 431/98 è la normativa che disciplina le locazioni ed il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Tutti i contratti di locazione, infatti, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2 e dei commi 1 e 2 dell’articolo 5.

L’articolo 2 norma i contratti ad uso abitativo e la differenza tra il comma 1 e il comma 3 sta nella tipologia di canone applicato. Nel primo caso infatti il canone è libero di essere concordato tra le parti mentre nel caso dell’articolo 3 l’importo mensile dovuto dal conduttore sarà “concordato” prendendo in considerazione quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative al fine di avere un canone equo che rispetti determinati parametri imposti dall’accordo.

Tipo Tassazione

La tassazione di un contratto di locazione può essere di due tipo, Tassazione ordinaria o cedolare secca. Nel primo caso la base imponibile annua del canone viene abbattuta del 5% e poi applicata la propria aliquota di riferimento che può oscillare tra un minimo del 23% e un massimo del 43% in funzione del proprio reddito complessivo personale. Nel caso in cui si opti per un contrato a canone concordato c’è un ulteriore scorporo del 30% alla base imponibile che ovviamente riduce di conseguenza l’IRPEF dovuta.

Nel secondo caso invece, ovvero quello della cedolare secca, l’importo tassabile coincide con il canone annuo, non è prevista infatti alcuna decurtazione alla base imponibile, e l’aliquota da applicare al fine di tassare l’importo percepito è pari al 21% nel caso di canone libero e del 10% nel caso di canone concordato.

Differenze e similitudini principali tra le due tipologie di tassazione

A primo impatto potrebbe sembrare molto più conveniente la cedolare secca avendo in alcuni casi un’aliquota del 10% e in molti casi lo è, ma non è una verità assoluta. Infatti ci sono alcune caratteristiche di questa imposta che porta a volte la tassazione ordinaria ad essere più conveniente. Se da un lato non si pagano imposte di registro, né marche da bollo, ne rinnovi annuali, dall’altro il canone non può mai essere aumentato e adeguato all’aumento ISTAT per l’intera durata contrattuale, e ancora, essendo la cedolare secca un’imposta a sé stante non prevede la possibilità di dedurre o detrarre nessuna spesa che in fase di dichiarazione dei redditi il contribuente potrebbe scorporare dall’IRPEF nel caso di tassazione ordinaria. Sono invece simili nella gestione del pagamento di quanto dovuto, difatti il pagamento di entrambe le imposte deve essere assolto in fasi di dichiarazione dei redditi, mod. 730 o mod. Redditi, ed in entrambi i casi oltre al saldo è dovuto un acconto pari al 100% del saldo.

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